경매내공쌓기69

• 

  세대합가 뜻 분리후 합가 경매 권리분석 전입세대열람 세대 합가란 세대+합가 한세대가 어떠한 이유로 세대가 분리돼 있다가 말 그대로 합가 합쳐졌다는 의미인데요 이게 경매에서 권리분석할 때 중요한 포인트가 됩니다 어떠한 사정으로 인해 처가 먼저 전입신고하고 나중에 남편이 전입신고 이런 경우가 종종 있을 수 있습니다 예를 들면 이 집에 살고 있다가 계약기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 반환 안 해주고 있는 상태입니다 지금 당장 직장 관계로 다른 지역으로 이사는 가야 하는데요 기존에 임차해 있던 주택에 전입을 빼버리게 되면 기존에 있던 대항력이 상실하게 때문에 임차권 등기해서 대항력을 유지하던가 혹은 전입을 다 빼지 않고 와이프만 새로운 임차주택에서 전입신고하면 두 개다 후순위보다 대항력을 인정하니 이런 편법으로 이사 갈 집에 처가 먼저 전입신고하고 처만이 단독.. 경매내공쌓기 2025. 6. 15.

• 

  경매 세입자 인수 선순위 임차인 명도 수월 공동주택 전입신고 주의하세요 경매 입찰 물건중에 말소기준권리 보다 후순위 임차인은 단순히 명도대상일 뿐인데 오히려 대항력 있는 선순위 인수하는 임차인 매물이 더 좋은지 체크해 보려고 하는데요 결론적으로 인수하는 임차인이 오히려 더 깔끔하고 수익률이 높습니다 서울 양천구에 사는 김 모 씨(41세)는 요즘에 얼굴이 확 펴져 있습니다 작년 가을에 내 집 마련을 위해 경매에 입찰해 시세보다 30%가량 싸게 낙찰을 받았기 때문입니다 목동학세권에 위치한 시세 6억 원짜리 연립을 경매를 통해 4억 2000만 원에 낙찰받았습니다 작년 초에 티비를 보다가 부동산 경매 교육에 관심을 두게 되어서 바로 학원을 등록해서 추후 반년 뒤에는 내 집 장만을 경매를 통해서 한다는 희망으로 열심히 공부를 하였는데 그 이후 입찰하려고 열심히 물건을 검색하던 중 가.. 경매내공쌓기 2025. 6. 10.

• 

  부동산 경매 인도명령 신청 뜻 낙찰후 인도명령신청서 서식첨부 경매 물건이 나와서 누군가가​ 입찰하여 낙찰을 받은 경우​ 낙찰자가 새 소유자가 됩니다​ 즉 집주인이 되어서 해당 부동산을​ 인도받기 위해 점유자를 찾아가 보면​ 다양한 거주자가 있을 것입니다​ 대항력이 있는 사람도 있을 수 있고​ 대항력이 없는 사람도 있을 수 있고​ 케이스 바이 케이스 다 다를 것입니다 [인도명령 당사자]​ 1. 낙찰인​ 2. 낙찰인의 상속인 ​ 3. 인도명령을 신청할 수 있는자​ [인도명령 대상이 되는자]​ 1. 채무자 및 채무자의 일반 승계인 ​ 2. 소유자 및 소유자의 일반 승계인​ 3. 압류 효력 발생일 이후에 점유를 시작하는자 ​ 4. 채무자의 동거가족 근친 관계 피고용인​ 5. 대항력 없는 모든 점유자​ 만약 권리 없는 점유자가 낙찰자에게​ 해당 경매 부동산을 인도하지 않.. 경매내공쌓기 2025. 6. 8.

• 

  부동산 강제경매 임의경매 차이점 부동산 강제경매 임의경매 차이점 ​법원에서 진행하는 경매물건이 계속 나오는데요​ 경매정보지 제일 위에​ 상단에 보면 경매 종류가​ 임의경매일수도 있고 ​ 강제경매일수도 있습니다​ 어려운건 아니니깐​ 간단히 용어 풀이 할께요 강제경매는 법원에다​ 집행권원받아서 경매를​ 신청하는 사건들을 강제경매라하고​ 임의경매는 담보권이 미리​ 설정된 물건에 대해 경매를​ 신청하는 사건입니다​ 강제경매는 대부분이​ 채무자가 채권자한테 금전을​ 대여하고 안갚았을때​ 법원이든 공증이든 근거로​ 신청하는 경매사건이고​ 임의경매는 부동산 근저당과​ 같이 설정해놓고​ 이를 갚지않으면​ 바로 경매신청 가능해요 즉 둘 경매의 차이점은​ 돈빌릴때 차용증 받아서​ 소송후 판결문가지고​ 그사람의 부동산 경매신청해주세요​ 하면 강제경매이고​.. 경매내공쌓기 2025. 6. 7.

• 

  법원 경매 1순위 배당 소액임차인 최우선변제권 소액보증금 최우선변제권은 보증금 중에서​ 일정액을 담보물권보다도​ 우선변제권 받을 권리를 주고 있습니다​ 우선변제권에 +​최 라는 키워드 붙었어요​ 우선변제권보다 우선해서 먼저 배당 받는다​ 이걸 최우선변제권이라 칭합니다​ 최우선변제권에서 소액임차인들은​ 아무나 다 해주는게 아니라​ 어떤 기준과 보호해주는 금액이​ 표로 정해져 있습니다 ​소액보증금 임차인은 전입일자가​ 아니라 최선순위 근저당 설정일로​ 2016년 3월31일 서울지역이면​ 1억원이하 보증금액에 포함되면​ 최우선으로 3400만원 먼저 배당받습니다​​ 2016년 3월 30일 이라면​ 서울시 보증금 9500만원이면​ 3200만원 최우선으로 배당받습니다​ 만약 3월30일날 내보증금액이​ 1억원이라면 9500만원이하에​ 넘어서므로 최우선변제권​ 소액보증금액대.. 경매내공쌓기 2025. 6. 6.

• 

  부동산 법원 경매 온비드 캠코 공매 뜻 차이 비교 단어속 의미에서 보면 경매는 경쟁해서 매수한다 공매는 머 공개적으로 매매한다 이런뜻으로 보이는데 단순히 단어로만 보면 공매가 경매보다 더 커보이는 느낌이지만 둘은 비슷하면서 몇몇에서 차이점이 발생합니다 어떤 부동산 아파트가 법원 부동산 경매 물건 으로도 나올수도 있고 캠코 공매로 나올수도 있습니다 경매공매법률민사집행법국세징수법입찰방법현장 기일입찰(법원 방문 시간과비용이 필요해요)인터넷입찰 온비드 (어디서든 쉽게 입찰가능 시간 비용 불필요)인도명령인도명령이 가능하다인도명령으로 못하고 명도소송으로대금지급기일매각허가결정일로부터 1개월이내매각결정일부터1천만원미만:7일이내1천만원이상:60일이내원인개인간의 채무(은행도사인)세금체납저감률20~30%(법원마다 저감률 다름)10%주무관서법원한국자산관리공사 (캠코) 한군.. 경매내공쌓기 2025. 6. 5.

• 

  법원 부동산 경매 말소기준권리 말소 인수 근저당권 가압류 담보가등기 선순위전세권 경매기입등기 경매 권리분석 처음으로 배우실 때는​ 말소기준권리 이걸 맨 처음 배우는데요​ 말소기준 권리는 경매 권리분석이​ 시작점이며 말소기준권리​ 잘못 정하면 권리분석 실수하게 됩니다​ 말소기준이란 말 그대로​ 말소가 되는 기준이 되는 어떤 권리라고 용어에 뜻이 있습니다​ 경매에서 어떤 기준이 있어야만​ 그 이후로는 말소가 되어야​ 입찰할 수 있겠죠 부동산 경매 권리분석 기초 말소기준권리 로는 근저당권(저당권) 압류(가압류) 담보가등기 선순위 전세권 경매 기입등기가 말소기준 권리가 되는데요 말소기준 권리 기준을 잡고​ 그 뒤에는 말소 말소기준 권리​ 앞선 권리는 인수 이게 기준점입니다​ 물론 말소기준 권리에 후순위​ 권리인데도 말소되지 않는​ 몇몇 권리가 있는데 이런 것은​ 특수물건 설명할 때 포스팅할게요 경매 권.. 경매내공쌓기 2025. 6. 1.

• 

  지분경매 공유자 우선매수 신고 신청 방법 공유자우선매수청권 이란 뜻 부동산 경매 입찰하다 보면 특수물건 지분경매에서 공유자 우선매수청구권이라고 있습니다 지분경매 입찰 시에는 입찰자 입장으로는 공유권자가 공유물 매수청구권 행사해서 가져갈 수 있겠구나 생각하시고 입찰하셔야 합니다 또한 그 해당 지분권자는 미리 공유물 우선매수청구권 입찰금액 저감효과도 없이 행사할 필요도 없으니 경매법정에서 상황 보면서 행사하는 게 이롭겠지요 1. 공유지분 부동산이란? 1개의 부동산에 2명 이상의 사람이 각각 지분의 형태로 공동 소유하는 것을 공유라고 하며 그 공유자의 지분을 공유지분 부동산이라 칭합니다 경매물건보다 보면 1개의 부동산에 1명의 지분만 경매가 왕왕 나오는데요 지분이다 보니 완전한 부동산 물건 취득이 어려워서 낙찰가율이 다른 부동산보다 낮은 편입니다 2. 공유자 우선매수청구권 이.. 경매내공쌓기 2023. 6. 27.

• 

  법원 부동산 경매 장점 단점 비교 법원 경매 장점 단점 비교 장단점 부동산 경매 장점 경매의 최대 장점은 시세보다​ 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다​ 전제조건은 경매의 룰과 경매지식​ 및 부동산 시세를 정확히 체크 가능하다면요​ 경매의 고수들은 환금성이​ 낮은 부동산이나 권리분석이​ 까다로운 물건의 경우 유치권 ​법정지상권 특수물건 등 하자가 ​있는 매물을 썩은 부분 골라내서​ 하자를 풀 수 있는 능력이 있다면​ 훨씬 더 낮은 가격으로 취득할 수 있습니다 ​ 경매의 장점 4가지 정도 정리해 봅니다​ 첫 번째로 말소기준 권리보다 후순위​ 권리들은 깨끗이 말소됩니다​ 일반적인 부동산 거래에서는​ 물건을 매매하실 경우 그 물건에 ​ 모든 권리 관계를 따져보고​ 떠안는 경우가 생깁니다​ 물론 그만큼 감액되지만요​ 경매를 통해 부동산을.. 경매내공쌓기 2023. 6. 21.

• 

  법정지상권 관습법상 법정지상권 이란 차이 법정지상권에 플러스 관습법상이 붙었는데 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 기타 원인으로 소유자가 달라졌을 경우 그 건물을 철거한다는 특약이 없다면 건물소유자는 관습법에 의하여 등기가 없어도 판례가 관습법으로 인정해서 당연히 지상권을 취득하는걸 관습법상 법정지상권이라 합니다 경매에서 관습법상 법정지상권​ ​ 어제는 법정지상권 포스팅했는데요​ 관습법상 법정지상권 하기전에​ 둘다 흐름이 같은니깐 한번 읽어 보세요​ 오늘은 법정지상권앞에​ 관습법상이란 키워드가 붙었는데요​ 법정지상권인데 그냥 그대로​ 관습에 의해서 내려오는걸 말하는데요​ 법정지상권과 흐름이 비슷한데​ 성립요건이 관습법상 법정지상권은​ 매매나 양도 상속등에 의해​ 토지 건물 소유자가 달라지는경우​ 전제조건이 건물 철거한다는​ 특약이 없을경우 .. 경매내공쌓기 2023. 6. 20.

• 

  경매 최고가매수신고인 다음 차순위뜻 차순위매수신고 요건 차순위 매수신고란 뜻 부동산 경매 시 누군가 가장 높은 입찰 가격을 쓴 사람이 낙찰받게 되는데 이를 최고가 매수 신고인이라 하며 이외 모두 패찰 되는데 매수 신청한 입찰자 중 일정한 자격 차순위로 매수신고를 한 사람이 있으면 재경매를 하지 않고 최고가 매수 신고인이 잔금 납부하지 않으면 차순위 신고자한테 소유권 취득의 기회를 주는 걸 말합니다 최고가 매수 신고인 있고 차순위 매수 신고인 있는데요 A라는 부동산이 경매 시장에 나오게 된다면 이 부동산에 대해서 법원에서 감정평가사한테 감정 평가하게 하는데 산출액이 만약 1억 원이 책정되었어요 이때 그 가격을 최저 경매 가격이라고 하며 1차 입찰 시 1억 원 이상 써야 낙찰받습니다 누군가 1억 원 쓰고 누군가는 1억 오백만 원 쓰고 누군가는 1억 천만 원 쓰게.. 경매내공쌓기 2023. 6. 19.

• 

  재경매와재감정은 다르다 입찰보증금 재경매 20% 재감정 10% 재경매와 재감정은 다르다 입찰보증금 재경매 20% 재감정 10% 1. 재경매 재경매는 입찰일에 누가 가격을 제시해서 최고가 매수인이 되면 법원 절차 되로 한 달 반 정도 기해 잔금 납부해라 하는데 낙찰자가 경매 잔금을 납부하지 않게 되면 재경매가 됩니다 재경매는 법원 재량에 따라 입찰보증금이 20% 30%가 됩니다 2. 재감정 입찰보증금이 재경매는 20%인데 재감정은 입찰보증금이 10%입니다 어떤 날에 매각기일이 잡혀서 갑이라는 사람이 일등으로 낙찰자가 되었는데 1주일 뒤에 매각 허가 결정이 내려집니다 근데 그 부동산 소유자가 엄청난 미련을 두고 있습니다 그 소유자가 2등으로 떨어져서 어떻게든 그 부동산을 사수하고 싶어요 이 7일 사이에 재감정을 신청할 수가 있습니다 통상 경매가 신청되면 평가를 하고 매.. 경매내공쌓기 2023. 6. 15.

• 

  법원 부동산경매 함정 컨설턴트 경매 바지 입찰 호구 만들기 흔히 사람들은 경매라 하면 저렴하게 살 수 있다고 생각하는데 경매시장에서도 초보자 노리는 함정이 있습니다 자기들 경매컨설팅 높은 수수료에 낙찰받기 위해서 고객보다 높은 금액 쓰는 윗 바지도 세우고 또 비교할 수도 있는 아랫 바지도 짜고 고스톱으로 세워서 결국 경매초보자한테 더 비싼 금액으로 낙찰을 받게 합니다 지금은 부동산중 신축빌라 관련된​ 일을 하는데 제가 일반 회사를 다니다가​ 부동산 시장에 들어온 계기가​ 부동산 경매로 시작해서 올인한적이 있는데요 실제적으로 법원에서 허가받아​ 매수 신청인 자격으로​ 경매 컨설팅도 한 적이 있어서​ 경매 바지에 대해 잘 알고 있습니다 경매시장은 중개시장하고 비슷하면서​ 다른 면이 있는데 어찌됐든 1등으로 시세보다 저렴하게 낙찰받으려고 합니다​ 대부분 경매 법정가 .. 경매내공쌓기 2022. 5. 11.

• 

  경매 건물 법정지상권이란 성립요건 수익률이 높다는 썰 ​ ​ 법정지상권 말 그대로​ (법정+지상권) 인데요​ 약정의 반대로 약정은 사인간에​ 약속으로 우리가 아는 지상권​ 등기하는 걸 약정이란 말을 빼고​ 그냥 (약정) 지상권이라 합니다​ 근데 그 약정이 이제는 법정으로​ 바뀌어서 법정지상권​ 말로 쓰고 있는데 말 그대로 법에서 정한 요건만 갖추게 되면​ 남의 땅을 당연히 사용하게​ 되는 걸 법정지상권이라 칭합니다 약정지상권은 등기부상​ 등기되는 지상권 쌍방 간에​ 서로 약속을 하고 등기해서​ 남의 땅을 사용할 수 있는 거​ 이렇게 2개 비교하면​ 조금 더 이해하기 쉬웁니다​​ 그럼 말 그대로 법정지상권​ 어떤 요건을 갖추게 되면​ 법적으로 당연히 사용하는데​ 이 성립하는 요건 알아보면​ 첫 번째로 토지소유자 하고​ 건물 소유자가 동일해야 합니다​ 토지소유자=건물.. 경매내공쌓기 2022. 5. 10.

• 

  경매 부동산 감정평가 최초 법사가격 감정가 믿지 않기로 해요 부동산 경매에서 감정 가격은​ 믿지 말라는 이야기가 있는데요​ 채권자가 자기 채권을 회수하기​ 위하여 부동산 경매 신청을 법원에​ 제출하면 법원은 목적 부동산​ 환가를 위하여 최저 입찰 가격을​ 정해야 하는데 이때 법원은​ 감정기관에 감정평가를 의뢰합니다 보통 한국감정원 일반 감정평가법인​ 또는 감정평가 사무소에 평가 명령​ 특정 사안을 지시하고 그 평가금액이​ 산출되면 1차 최저 경매​ 입찰 가격으로 정하게 됩니다​ 그걸 법사 가격이라고 칭합니다 감정평가사가 경매 물건에​ 대한 감정평가액을 정하고​ 그 금액을 최저입찰가로​ 경매에 붙여지게 되는데​ 첫 번째 경매에서 아무도 응찰하지​ 않는다면 처음 감정평가가액을​ 정한 최저입찰가에서 20%~30%​ 를 제외한 금액으로​ 다음 경매에 나오게 됩니다​ 감정.. 경매내공쌓기 2022. 5. 9.

• 

  명도소송이란 부동산 경매 명도 집행기간 절차 명도확인서 양식 첨부 명도소송이란 부동산 임대차 만료가 됬는데 더이상 점유할 권원이 없는 임차인이 부동산을 넘겨주지 않을때 혹은 경매에서 낙찰받은후 인도명령대상이 아닌자에게 돌려달라거나 인도명령대상자이지만 간단히 인도명령 통해 점유 돌려받지만 대상기간이 6개월이 넘어서는 명도소송으로 즉 권원없는 점유자가 내 부동산을 넘겨주지 않을때 점유이전을 위해 법원에 제기하는 민사소송입니다 명도소송이란 키워드가 부동산에서 그래도​ 자주 언급되는 곳은​ 경매와 일반 임대차관계 월세 미루면서 월세명도소송등 ​ 주로 나오고 있습니다​​ 임차인 입장에서는 이 아이템​ 가지고 장사를 하면​ 잘델꺼 같은데 운영의​ 어려움으로 인해 월세를 지급​ 하지 못하고 차일피일​ 기간을 미루게 되고​ 이에 임대인은 차임 연체로​ 임대차계약을 해지하든가​ 월세를.. 경매내공쌓기 2022. 5. 8.

• 

  경매 권리분석 말소기준권리 말소기준등기​ 근저당 압류 가압류 담보가등기 경매기입등기 경매신청 배당요구 집합건물 전세권 ​ 경매에서 말소기준 권리란​ 경매 법원에서 진행하는 부동산 경매에서​ 입찰을 할 때 어떤 기준점이​ 있어야 권리 분석이 가능하고​ 그 기준을 통해 인수할 것은​ 인수하고 말소되어야 할 것은​ 말소되어야 경매 물건에 대해​ 입찰이 가능하겠지요 ​그 기준이 없어서 이랬다가​ 저랬다가 변해버린다면​ 그 누구도 입찰에 참여하지 않을 것입니다 말소기준등기 그 부동산에​ 존재하던 권리가 소멸하던가​ 아님 그대로 남아 낙찰자에게​ 인수되는가를 가늠하는 기준이 ​ 말소기준 권리(말소기준 등기)라 보시면 됩니다​ 어떤 게 말소기준권리 인지 선택하는​ 과정이 경매의 출발점이며​ 가장 기초에 해당됩니다​ 권리 분석의 시작점은​ 말소기준 권리를 결정해야 합니다​ 말소기준 권리를 정하게 되면 소멸하는 권리​ 말소되지 않고 인수되.. 경매내공쌓기 2022. 5. 6.

• 

  부동산 강제경매 임의경매 절차 기간 과정 차이 강제경매는 채무자 소유의 부동산을​ 압류 환가 하여 그 매각 대금을​ 가지고 채권자의 금전채권의​ 만족을 얻음을 목적으로 하는​ 강제집행 절차 중 하나입니다 임의경매는 민사집행법 제3편에서​ 담보권의 실행 등을 위한 경매라는​ 이름 아래 민사집행법 264조부터 275조까지​ 그 실행에 집행권원을 요하지​ 아니하는 경매에 관한 규정을​ 두고 있는바 이러한 경매를​ 통틀어 강제경매에 대등하여​ 임의경매라 말합니다 경매에는 임의경매​ 강제경매 두 가지가 있습니다​ 강제경매는 현금 등을 빌려서​ 채무자가 언제까지 갚겠다 했는데 안 갚으면 채권자가​ 대여금에 대해 반환해달라​ 소송을 통하여 승소 판결받은 후​ 채무자의 재산에 경매를 신청하게 되는 걸 강제경매라 합니다​ 임의경매는 담보권 실행에 의한 경매라고도 칭.. 경매내공쌓기 2022. 5. 5.

• 

  경매 부동산 말소기준권리 가압류 내용 절차 효력 대위변제 A라는 채권자가 있고 B라는 채무자가 있습니다 B채무자는 A채권자한테 삼천만 원이라는 돈을 빌리면서 추후에 돈을 안 갚을 시 B 명의의 부동산이 있을 시 돈을 빌리면서 쓴 차용증으로 B부동산에 선가압류 조치를 취할 수 있습니다 진행과정으로는 A채권자가 차용증을 기반으로 차용금 반환청구소송 제기하게 되면 B는 A한테 차용증에 빌린 돈 삼천만 원 갚으라는 판결문 받게 됩니다 이에 A채권자는 판결문가지고 B의 부동산에 가압류를 걸고 그 해당 부동산을 강제경매 신청할 수 있습니다 오늘은 부동산 경매 말소기준권리중 한 부분 가압류에 대해 연관 지어서 경매에서 가압류 부분 내용 부동산 가압류 절차 부동산 가압류 효력 등 전반적인 내용 간단하게 체크해요 우선 경매에서 가압류 포인트는 가압류의 개념 알고 계시고 중요한.. 경매내공쌓기 2022. 5. 4.

• 

  법원경매정보 대위변제 권리분석 법원경매정보 대위변제 권리분석 제3자 또는 공동채무자의 한 사람이​ 채무자를 위하여 변제하는​ 때에는 그 변제자는 채무자 또는​ 다른 공동채무자에 대하여​ 구상권을 취득하는 걸 대위변제라는 돼요​ 이때에 그 구상권의 범위 내에서​ 종래 채권자가 가지고 있었던​ 채권에 관한 권리가 법률상​ 당연히 변제자에게 이전하는​ 것을 가리켜 변제자대위 또는 대위변제라고 합니다 먼 소리인지 쉽게 풀어써보면​ 돈 빌린 놈의 채무를​ 돈 빌린 놈이 갚는 게 아니라 다른 이외의 자가 돈빌린 놈을 대신하여 변제하는 것을 말합니다​ 니돈 아무 이유 없이 내가 갚았어​​ 경매가 진행되면 말소기준권리​ (저당권, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매 개시 결정 등기 등) 선순위로 있으면 후순위 권리들은 대항력이​ 없어서 경매.. 경매내공쌓기 2022. 5. 3.

• 

  부동산 경매 권리분석 폐지된 예고등기란 예고등기가 2010년 넘어가서 그때쯤 폐지된 걸로 기억하는데요 예고등기는 키워드 그대로 예고+등기 머 조심해라 경고의 의미를 내포하고 있었어요 경매에서 예고등기가 있는 경매 매물은 제가 경매 이천 년 초반 처음 배울 때에는 무조건 피하는 게 상책이라 배웠는데 그 이후의 분위기 경매가 좀 대중화되면서 원고가 승소가 가능한지 따져봐서 입찰해라 그런 책도 다수 나오곤 했는데 사실상 말이 쉽지 판결이 어떻게 나올지 누가 알 수가 있을까요 아무쪼록 예고등기는 폐지됬는데 어떤 부동산이 갑꺼냐 을꺼냐 법정에서 싸우고 있는 중에는 등기부등본에는 갑꺼지만 진정명의는 을로 재판으로 확정되게 되면 제3자 피해자 나오기 때문에 옛날에는 예고등기를 했습니다 한마디로 등기부에다 지금 이 부동산에 대해 싸우고 있는 중이다 이 부동.. 경매내공쌓기 2022. 5. 2.

• 

  부동산 경매 대위변제 낙찰자는 어떻게 대응 ​ ​​ 경매에서 대위변제의 가장​ 중요한 포인트는​ 말소기준권리가​ 변동된다는 것입니다 말소기준권리가 바뀌게 되면​ 낙찰자는 말소기준의 권리가​ 바뀜으로써 예상치 못한​ 결과를 초래할 수 있겠지요​ 경매의 대응 방식에 따라​ 공격적경매와 방어적경매의​ 성격을 정하고 있습니다​ 만약 말소기준권리보다 후순위​ 임차인은 자기 보증금이 일억이고​ 그 건물에 저당액이 천만 원이라면​ 배당은 제외하고 권리관계만​ 따져보면 후순위 임차인은 단순히​ 인도명령 대상자이지만​ 천만 원을 대신 갚게 되면​ 선순위 임차인으로 상승하게 됩니다 사실 대위변제는 예상치 못한​ 상황에서 나오는 게 아니라​ 권리관계가 외부에 표시됨으로​ 어느 정도 예상하고 들어갈 수 있습니다​ 경매정보지를 보실 때 내가​ 임차인이라면 방어적 방법으로​ 대위.. 경매내공쌓기 2022. 5. 2.

• 

  부동산 경매 상식 대위변제 순위상승한다는데 실익이 없는경우 부동산 경매 권리분석 중 간혹 말소기준 권리와 임차인 보증금 이 두 개 양파 저울을 달아서 후순위 임차인이 앞에 권리를 갚어버리게 되면 즉 대위 변제해버리면 말소기준 권리가 바뀌게 됩니다 대부분 경매사건 선순위 근저당 금액 작지 않아서 대위 변제할 실익은 많지는 않습니다 경매에서 대위변제라는 키워드 가지고 포스팅하고 있는데요 대위 변제할 실익이 있는 경우와 대부분의 경매사건처럼 실익이 없는 경우입니다 그다음 경매 중 대위 변제해버리게 되면 그 물건 입찰자는 어떤 스텐스를 취해야 하는지 연속적 포스팅 체크하는데요 먼저 대위변제가 무엇이며 실제적으로 경매사건 들어 체크해본 거 읽어보세요 대위변제 말소기준 권리 바뀌어요 법원경매 공부 권리분석 대위변제 말소기준권리 바껴요 대위변제는 제3자가 채무자 대신 변제를.. 경매내공쌓기 2022. 5. 1.

• 

  신경매 재경매 매각허가결정 입찰보증금 차이 신경매는 경매 매각기일에 아무도 입찰하지 않거나 낙찰불허가된 경우 다른 매각기일을 새로 잡아서 경매하는걸 신경매라 칭하고 재경매는 누군가 낙찰받았는데 잔금을 납부하지 않아서 처음부터 다시 경매가 진행되는 걸 재경매라 하는데 둘의 차이점은 매각 허가 결정이 있었느냐 없었느냐 차이며 입찰보증금도 신경매는 10% 재경매는 20%입니다 부동산 경매 정보지 보다보면 신경매 재경매로 분류돼서 나오는 걸 확인하실 수 있을 텐데요 둘의 가장 큰 차이점은 매각허가결정 유무예요 매각허가결정이 났느냐 안 났느냐 매각허가 결정이 났다면 재경매이고요 간단한 썰로 이야기하자면 1차 매각기일 유찰되면 2차 매각기일이 잡히는데 2차도 참여 안 하면 1차 2차 이런 날에 응찰자가 없기 때문에 매각 허가 결정 내릴 이유가 없으므로 유찰.. 경매내공쌓기 2022. 4. 30.

• 

  부동산 경매 기일입찰표 작성하는 방법 ​ 부동산 경매 기일입찰표 작성하는 방법 ​ 입찰기일에서 경매법정에 가시면​ 중앙에 집행관이 앉아 계시고​ 양옆 쪽으로 경마계​ 직원들이 보조를 하십니다​ 집행관은 입찰기일에 입찰을​ 개시하기에 앞서 집행 기록을​ 입찰 참가자에게 열람하게 하고​ 특별 매각조건이 있으면 이를 고지합니다​ 마지막 경매 입찰 전에 위 서류들을 마지막으로 또 한 번 확인하셔야 합니다​ 입찰자는 권리능력과 행위능력이 필요하므로​ 미성년자 등 행위무능력자는​ 법정대리인에 의하여만 입찰에 참가할 수 있습니다 농지의 입찰에 있어서 농지법이​ 정한 농지취득자격증명이 있어야 하고​ 입찰보증금은 웬만하면 수표로​ 큰 거 준비하시는 게 아무래도 좋습니다​ ㅋㅋ 경매계 직원 짜증낼수 있습니다 ^^​​ 입찰표의 기재사항​ 입찰가격에서 최저입찰가격​.. 경매내공쌓기 2022. 4. 29.

• 

  법원경매 공부 권리분석 대위변제 말소기준권리 바껴요 대위변제는 제3자가 채무자 대신 변제를 해주고 채권자의 채권을 취득하는 걸 말하는데 경매에서도 대위변제하게 되면 말소기준 권리가 바뀌게 되므로 대항력이 없던 후순위 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인으로 자격이 바뀌게 되는 실익이 있습니다 저번에는 말소기준권리 총 6가지 다양하게 체크해 봤는데요 이번에는 대위변제라는 키워드로 총 5가지 정도 알아보도록 할게요 경매에서 대위변제라는​ 키워드가 있는데요 대위변제에 대해 총 5가지 부분​ 1. 대위변제 개념과 대위변제 가능성이 큰 경우 경매사건 실제 예시 2. 경매 대위 변제할 실익이 없는 경우 3. 대위변제 포인트 잡기 4. 대위변제 시 경매 입찰자는 어떻게 대응해야 하나​ 이렇게 포스팅 예정입니다 ​ 오늘은 대위변제 첫번째로​ 대위변제 개념에 대해 설명드립.. 경매내공쌓기 2022. 4. 28.

• 

  부동산 경매​ 장점 단점 체크해봐요 부동산 경매​ 장점 단점 체크해봐요 부동산 경매에 대해 다양하게​ 포스팅 하고 있는데요​ 말소기준권리 6가지 체크해봤고​ 오늘은 법원 부동산 경매​ 장점과 단점에 대해 한번 나열해 볼께요​ 법원 부동산 경매의 장점​ 부동산 경매의​ 장점은 꽤 많습니다​ 제일 포인트를 잡으라면 ​ 아무래도 경매를 활용하면 첫번째​ 일반 중개시장에서​ 취득하는것보다​ 저렴하게 취득 가능합니다​ 두번째​ 중개시장에서 보는​ 주거용건물보다 다양한​ 부동산 매물 종류가 다양합니다 인터넷으로 편안하게​ 다양한 종류 매물들을​ 접근하실수 있습니다​ 세번째​ 부동산 과열시장에서​ 다양한 규제책이 나와도​ 부동산 경매로 취득하게​ 데면 문제가 없습니다 네번째​ 일반 중개시장보다​ 담보를 더 많이 이용가능하세요​ 일반 담보에에 십에서 이.. 경매내공쌓기 2022. 4. 27.

• 

  경매 말소기준권리 전세권 입찰시 전세권자 권리분석 주의사항 부동산 경매 기초 권리분석 말소기준 권리 체크해 보고 있는데요 말소기준권리 근저당권(저당권) 압류(가압류) 담보가등기 경매 기입등기가 말소기준권리 라고 말씀드렸는데 전세권도 말소기준 권리가 됩니다 모든 전세권이 말소기준 권리가 되는 게 아니라 전세권은 어떤 조건에 부합되어야만 말소기준 권리가 됩니다 전세권이 말소기준권리가 될 때 1. 아파트 빌라 등 공동주택 2. 최선순위 설정되면서 3. 전세권자가 임의경매 신청 이 3가지 옵션을 다 채우면 전세권도 말소기준권리가 됩니다 또한 선순위 전세권자는 배당요구하지 않아도 경매 신청하면 자연 배당이 이루어집니다 이거 꼭 주의하셔야 해요 만약 전세권자가 보증금액이 일억원인데 경매 낙찰자가 구천만원 이라면 전세권자 9천만 원 배당받고 1천만 원 배당 못 받게 되는데 .. 경매내공쌓기 2022. 4. 25.

• 

  법원 부동산 경매 말소기준권리 근저당 압류 가압류 담보가등기 선순위전세권 경매기입등기 공통점 대법원 경매정보 경매 권리분석 말소기준권리 근저당(저당) 압류(가압류) 담보가등기 선순위전세권 경매기입등기 왜 이것뿐일까? 말소기준권리 말소기준등기 근저당 압류(가압류) 경매기입등기 담보가등기 선순위전세권 등이 말소기준 권리가 됩니다 그럼 왜 위에 이 정도만 말소기준 권리가 될까요? 전세권은 간혹 말소기준 권리가 될 수 있는데 지상권은 왜 말소기준 권리가 절대 될 수 없을까요? 담보가등기는 말소기준권리가 되는데 왜 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 권리가 되지 않을까요? 경매 권리분석 공부하시는 분들 이거 한번 생각해 보신적 있으신가요? 민사집행법이니 법원 실무제요​ 어디를 봐도 그렇게 정한 기준이나​ 이유는 나오지 않습니다​ 말소기준 권리 다른 부동산 권리도​ 많은데 위 6가지의 공통점을​ 찿아보면 이.. 경매내공쌓기 2022. 4. 24.

• 

  경매기입등기 후에 임차인 최우선변제권 소액임차인 보호받지 못해요 임차인이 전입신고하면 익일 0시 이후로 후순위권리자에 대하여 대항력 취득하고 보증금이 소액임차인이라면 최우선변제권 보호대상도 되는데 경매 기입등기 이후의 임차인은 소액 배당에서 제외되고 다른 채권자와 마찬가지로 일반채권 배당에만 참여할 수가 있습니다 대부분 경매사건에서 말소기준권리(말소기준등기)의 80~90% 이상이 근저당권이 됩니다​ 또 다른 말소기준 권리 압류 가압류​ 담보가등기 공동주택에서​ 전세권자가 경매신청한경우 등​ 이 말소기준 권리가 되는데요​ 아주 간혹 강제경매기입등기도​ 말소기준 권리가 됩니다 경매개시 등기가 어떤 과정으로​ 말소기준 권리가 되냐면​ 가령 다가구주택에 있어 다른 말소기준 권리가 없고 A임차인 B임차인 C임차인​ 전입신고 다했을 때​ A라는 임차인이 계약기간이​ 끝났는데 집.. 경매내공쌓기 2022. 4. 23.