경매기입등기 후에 임차인 최우선변제권 소액임차인 보호받지 못해요

임차인이 전입신고하면 익일 0시 이후로 후순위권리자에 대하여 대항력 취득하고 보증금이 소액임차인이라면 최우선변제권 보호대상도 되는데 경매 기입등기 이후의 임차인은 소액 배당에서 제외되고 다른 채권자와 마찬가지로 일반채권 배당에만 참여할 수가 있습니다

 

 

대부분 경매사건에서 말소기준권리(말소기준등기)의 80~90% 이상이 근저당권이 됩니다​ 또 다른 말소기준 권리 압류 가압류​ 담보가등기 공동주택에서​ 전세권자가 경매신청한경우 등​ 이 말소기준 권리가 되는데요​ 아주 간혹 강제경매기입등기도​ 말소기준 권리가 됩니다 경매개시 등기가 어떤 과정으로​ 말소기준 권리가 되냐면​ 가령 다가구주택에 있어 다른 말소기준 권리가 없고 A임차인 B임차인 C임차인​ 전입신고 다했을 때​ A라는 임차인이 계약기간이​ 끝났는데 집주인이 보증금도​ 안 주고 네가 알아서 빼고​ 나가라 해서 집도 부동산도​ 내놔봐도 나가지 않아​ A임차인은 집주인을 상대로​ 내 보증금을 달라 법원에 보증금 반환 소송을 제기해서​ 법원에서 판결문 나온 걸로​ 집주인 명의 재산에 대해​ 강제경매신청을 해버립니다 ​

 

 

이렇게 될 때 경매개시 등기가​ 말소기준 권리가 되고​ A임차인 B임차인 C임차인​ D강제경매개시등기(말소기준 권리)가 되어서 위에 임차인들은​ 모두 낙찰자가 인수하게 됩니다​ 경매 기입등기도 많지는 않지만​ 때론 말소기준 권리가 됩니다 강제경매 기입등기에서 중요한 포인트는 기입등기 후에는 압류의 효가 발생해서 그 이후의 임차인은 보호하지 않습니다 즉 경매 기입등기 후에 들어가는 임차인은 경매가 진행될 거라는 걸 알면서도 들어가는 것은 굳이 보호할 필요가 없습니다 대항력도 최후순위라 의미도 없을 것이며 법적으로도 최우선변제권 소액임차인도 해당되지 않습니다 일반 채권자로 배당요구일 전까지 배당요구를 해야 하며 다른 채권자와 똑같이 자연 순차적으로 배당을 받을 수는 있는데 맨 뒷순위이다 보니 건질 수 있는 게 별로 없습니다 결국 소액임차인 최우선변제권 안 데고 우선변제도 당연히 배당기일까지 배당요구 안 하면 배당 못 받아갑니다 

 

혹시 경매 직전에 빌라 삽니다 이런 전단지나 명함 같은 거 집 근처에서 본적 있나요 전에 경매기입등기 전에 최우선변제권 소액임차인 만들어서 최우선변제금 어느 정도 챙기려고 하는 작업이었는데 조직적으로 하던 게 크게 한번 걸려서 많이들 없어졌습니다 경매기입등기 올라가기 직전 소액임차인이 만들려고 경매 직전의 빌라 전단지 홍보 뿌려서 미리 선 작업하는 케이스였습니다