경매 말소기준권리 전세권 입찰시 전세권자 권리분석 주의사항

부동산 경매 기초 권리분석 말소기준 권리 체크해 보고 있는데요 말소기준권리 근저당권(저당권) 압류(가압류) 담보가등기 경매 기입등기가 말소기준권리 라고 말씀드렸는데 전세권도 말소기준 권리가 됩니다 모든 전세권이 말소기준 권리가 되는 게 아니라 전세권은 어떤 조건에 부합되어야만 말소기준 권리가 됩니다

 

 

전세권이 말소기준권리가 될 때 1. 아파트 빌라 등 공동주택 2. 최선순위 설정되면서 3. 전세권자가 임의경매 신청 이 3가지 옵션을 다 채우면 전세권도 말소기준권리가 됩니다 또한 선순위 전세권자는 배당요구하지 않아도 경매 신청하면 자연 배당이 이루어집니다 이거 꼭 주의하셔야 해요

 

만약 전세권자가 보증금액이 일억원인데 경매 낙찰자가 구천만원 이라면 전세권자 9천만 원 배당받고 1천만 원 배당 못 받게 되는데 원칙은 선순위 전세권자는 인수가 되는데 선순위 전세권자가 자기 보증금 받기 위해서 경매 신청했기 때문에 경매 시 매각으로 소멸하게 됩니다 즉 선순위 전세권자가 경매 신청해서 낙찰 결과에 따라 자기 보증금 다 못 받을 수도 있다는 소리입니다

 

요즘에는 아파트나 빌라 전입신고 와 확정일자만 갖추지 굳이 전세권까지 등기하는 사람은 많지 않은데 혹시나 선순위 전세권자이면서 전입신고한 대항력을 가진 임차인이라면 선순위전세권자가 경매신청 해서 배당 다못받아도 전입신고한 대항력가지고 낙찰자에게 내보증금에 대한 대항력을 주장할수 있으니 선순위전세권자 경매 신청한 부동산은 권리분석 철저히 해서 입찰해야 실수하지 않습니다

 

선순위 전세권자가 경매신청 한때에는 배당받고 말소되나 보통 주택임대차 보호법 대항력 우선변제권도 갖추므로 칼자루를 두 개 지고 있습니다 그냥 아 이 사람아 배당받고 말소되겠구나가 아니라 대항력 있는 임차인으로써 자기 채권 다 만족 해줘야 하는구나 포인트 잡고 있어야 권리분석 실수하지 않습니다