경매 세입자 인수 선순위 임차인 명도 수월 공동주택 전입신고 주의하세요

경매 입찰 물건중에 말소기준권리 보다 후순위 임차인은 단순히 명도대상일 뿐인데 오히려 대항력 있는 선순위 인수하는 임차인 매물이 더 좋은지 체크해 보려고 하는데요 결론적으로 인수하는 임차인이 오히려 더 깔끔하고 수익률이 높습니다

경매 선순위임차인 인수 더좋아요

서울 양천구에 사는 김 모 씨(41세)는 요즘에 얼굴이 확 펴져 있습니다 작년 가을에 내 집 마련을 위해 경매에 입찰해 시세보다 30%가량 싸게 낙찰을 받았기 때문입니다 목동학세권에 위치한 시세 6억 원짜리 연립을 경매를 통해 4억 2000만 원에 낙찰받았습니다

 

작년 초에 티비를 보다가 부동산 경매 교육에 관심을 두게 되어서 바로 학원을 등록해서 추후 반년 뒤에는 내 집 장만을 경매를 통해서 한다는 희망으로 열심히 공부를 하였는데 그 이후 입찰하려고 열심히 물건을 검색하던 중 가까운 우리 동네 전부터 맘에 두고 있던 대지권이 좋은 연립을 발견하고 자세히 확인해보니 말소기준권리보다 먼저 전입신고가 돼 있는 선순위 임차인 물건이었습니다

 

법원임차조사와 전입세대 열람을 확인해 보니 말소기준 권리 근저당보다 먼저 전입신고된 선순위 임차인이 있었고 이러한 선순위 임차인이 있는 물건의 경우 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 합니다 인수해야 하기 때문에 일반인들은 관심물건에서 그냥 제외시키는 분들도 있는데 오히려 임차인중에 후순위로 말소되는 것보다 인수되는 게 더 좋습니다 말소되는 임차인은 보증금을 못 받던지 들받아서 명도 하는데 좀 어려움이 있겠지만 인수는 상황에 따라 대처하고 명도도 아주 수월합니다 인수되는 임차인중에 배당요구를 하면 그 만큼 배당받고 나가는 거고 배당요구를 안 하면 그 임차인의 보증금만큼 감액해서 입찰에 참여하면 되겠습니다 추후 임차인이 계약되로 거주하던가 나갈 때 그만큼 감액된 금액으로 입찰했기 때문에 추후 반환해주고 명도 받으면 됩니다

 

근데 김모씨는 이 물건을 자세히 분석해 보았더니 선순위 임차인이 대항력이 없음을 알았는데 선순위 임차인이란 말소기준 권리 대표적 근저당 압류 가압류 담보가등기 경매기입등기 공동주택 전세권보다 먼저 대항력의 요건 임차인은 이사 가서 전입신고하게 되면 익일 0시부터 이날자 후순위 권리자로부터 대항력을 취득하게 됩니다 언뜻 보기에는 말소기준 권리 설정된 근저당 날짜보다 임차인의 전입일이 빠르다 보니 선순위 임차인이고 알맞추어 전입신고와 점유도 하고 있어 대항력의 요건을 다 갖추고 있지만 자세히 살펴보니 전입신고가 잘못된 사실을 발견할 수 있었습니다

 

단독주택 다가구 주택은 지번까지만 정확하면 보호해주고 공동주택은 동 호수까지 정확하게 기재해야 하는데 오래된 빌라 연립 등에서 실제적으로 표시상 보이는 호수와 건축물대장 도면과 일치하지 않는 부동산이 종종 있습니다 bo1호인데 보기가 싫어서 지하가 101호 1층이 201호 2층이 301호 일수가 있을 수도 있고 두 개동이 A동 B동이 있는데 잘못된 동으로 할 수도 있고 그냥 표시상 호수 붙인 게 왼쪽부터 1호인데 오른쪽부터 1호로 붙여서 잘못될 수도 있고 경매물건 검색하다 보면 이런 게 은근히 많이 나오고 있습니다

 

위의 경매물건 주소는 201호인데 임차인은 현관에 써있는 301호로 전입신고를 한 케이스입니다 즉 전입신고 공시대상의 불일치로 전입신고의 효력이 맨 처음부터 발생하고 있지 않았던 것입니다 따라서 경매 권리분석해보면 낙찰자인 김 모 씨는 일단은 선순위 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다

 

그러면 등기부등본과 건축물대장의 주소가 불일치 할 경우 제대로 보호받기 위해서는 어떻게 기준을 잡어야 할까요? 만약 등기부등본에는 201호로 나와있고 건축물대장엔 301호로 나와 있을 경우에 어떤 주소를 전입신고 공시를 해야 주택임대차 보호법 보호받느냐인데 이럴 경우 건축물대장에 있는 현황 주소 301호가 우선 적용이 됩니다 이는 소유권과 관련 있는 내용은 등기부등본 갑구나 을구등에 소유에 관한 문제는 등기부등본이 우선되고 그 외의 주소 및 면적 등에 대한 사실적 표시 내용은 대장이 우선되기 때문이다 그러니 공동주택 전입신고는 등기부등본이 아닌 건축물대장의 도면 돼 로 정확히 기재해야 합니다

 

공동주택 아파트 빌라 전입신고 동 호수 정확하게 했는데 공부상 현황상 바뀐 경우 건축물대장

부동산 경매 전입신고 전대차 세대합가 세대분리 뜻 대항력 이란 다양한 임차인 권리분석