부동산 경매 대위변제 낙찰자는 어떻게 대응 ​ ​​

경매에서 대위변제의 가장​ 중요한 포인트는​ 말소기준권리가​ 변동된다는 것입니다 말소기준권리가 바뀌게 되면​ 낙찰자는 말소기준의 권리가​ 바뀜으로써 예상치 못한​ 결과를 초래할 수 있겠지요​ 경매의 대응 방식에 따라​ 공격적경매와 방어적경매의​ 성격을 정하고 있습니다​ 만약 말소기준권리보다 후순위​ 임차인은 자기 보증금이 일억이고​ 그 건물에 저당액이 천만 원이라면​ 배당은 제외하고 권리관계만​ 따져보면 후순위 임차인은 단순히​ 인도명령 대상자이지만​ 천만 원을 대신 갚게 되면​ 선순위 임차인으로 상승하게 됩니다 

 

 

경매 대위변제시 낙찰자 대응방법

 

사실 대위변제는 예상치 못한​ 상황에서 나오는 게 아니라​ 권리관계가 외부에 표시됨으로​ 어느 정도 예상하고 들어갈 수 있습니다​ 경매정보지를 보실 때 내가​ 임차인이라면 방어적 방법으로​ 대위 변제할 가능성이 어느 정도 있겠구나​ 아니면 전혀 없겠구나 아니면​ 백프로 대위 변제하겠다는 감이 생기게 됩니다​ 당연히 백프로 대위 변제할 경매물건​ 같은 것은 입찰하시면 시간 손해 ​ 보시고 어느 정도 가능성이 있는​ 것이 좋은 물건이라면 입찰 후​ 대위 변제하더라도 낙찰자는​ 대위변제 시점에 따라​ 법적인 구제를 받으시면 되니깐​ 입찰하시고 계속적으로​ 등기부등본을 확인하셔서​ 대응 방안을 마련하셔야 합니다 ​

 

입찰 후 최고가 매수인이 된 뒤에​ 대금 납부일까지 등기부등본을​ 항상 열람하여 등기부상​ 선순위 권리의 말소 여부를 계속 확인합니다​ 선순위 근저당이 대위변제로​ 소멸하고 후순위 임차인이​ 최선순위가 되어 매수인이​ 그 부담을 떠안게 되었을 때​ 매수인은 대위변제 시점에​ 따라 법적인 조치를​ 취하실 수 있습니다​ 단순히 매각허가전에는​ 매각 불허가 신청하시면 되고​ 매각 허가가 확정된 후에는​ 즉시 항고하시면 되고​​ 잔금 납부 이전에는​ 매각허가취소​ 신청하시면 되고 잔금 납부​ 이후는 조금 복잡합니다 매각불허가 매각 허가 결정 취소​ 등까지는 경매 법원에 다​ 신청하면 거의 받아줍니다​ 매각불허가 사유에 명백히​ 중대한 권리관계에 하자가​ 있을 때는 해주게 돼있습니다​ 그래서 낙찰이 된 후에도​ 등기부등본을 확인해야 하고 특히 잔금 납부 전에​ 마지막으로 등기부등본을 확인하셔야 합니다​ 보통 웬만한 강심장 임차인​ 아니고서야 경매 개시돼서​ 임차인한테 실익이 있다 하면​ 대위변제 함으로 취하되던가 할 텐데​ 혹시 잔금 납부 후에 임차인​ 대위 변제하게 되면 저는 아직도​ 이런 경우는 못 봤는데 이때만큼은​ 법적인 절차가 복잡하고 경매​ 법원에서 알아서 해주는 게 아니라​ 따로 민사로 진행하는 어려움이 있어​ 전문가와 상의를 하셔야겠습니다

 

 

 

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