임차권 양도 임차인 지위승계 상가 전세 계약인수 법률관계

Ⅰ. 총설

 

1. 의의 및 법적 성질

임차인이 임차권을 제3자에게 양도하는 지명 채권의 양도로서 준물권 행위에 속한다

 

2. 임차권 양도의 제한

(1)의의

임차인은 임대인의 동의 없이 무단으로 임차권을 양도하지 못하며 이를 위반한 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있다

(2) 입법취지 및 규범의 성격

임대차가 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 계약관계이므로 임대인을 보호하기 위한 것이다 다만 임대인은 사회적 강자이므로 이에 관한 규정은 임의규정이다

(3) 임차보증금 반환청구권의 분리 양도

임차보증금 반환청구권은 임차권과 분리하여 양도할 수 있으므로 이 경우에는 임차권 제한 규정이 적용되지 않는다(판례)

(4) 적법성 기준

임차권 양도의 적법성 여부를 결정하는 기준은 임대인의 동의 여부이며 이는 임차권 양도의 대항요건이다(다수설 판례)

 

Ⅱ. 적법 양도의 법률관계

 

1. 임차인 지위의 포괄적 승계

2. 임차보증금의 승계여부

적법한 임차권의 양도가 있더라도 임차보증금은 원칙적으로 양도되지 않는다

 

Ⅲ. 무단양도의 법률관계

 

1. 임대인과 임차인의 관계

(1) 종전 임대차 관계의 존속

(2) 임대인의 해지권

(3) 임차인의 손해배상의무

 

2. 임차인과 양수인의 관계

(1) 임차권 양도의 유효

임대인의 동이는 임차권 양도의 성립요건이 아니라 대항요건

(2) 임차인의 담보책임

 

3. 임대인과 양수인의 관계

(1) 임대차 관계 불성립

임대인은 양수인에게 차임 청구를 할 수 없고 양수인의 목적물 점유는 불법점유가 된다 다만 임대인이 임대차 계약을 해지하지 않는 한 임대인은 양수인에 대해 임차목적물을 자신이 아니라 임차인에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이다

(2) 임대인의 손해배상청구권 여부

임대인은 여전히 임차인에 대해 차임 창구권을 갖고 있으므로 무단 점유 그 자체를 이유로는 손해배상을 청구할 수 없다