임차보증금이란 뜻 우선변제권 약술

Ⅰ. 의의

다른 채권자가 신청한 임차주택의 경매에서 임차인이 후순위권리자나 다른 일반 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말한다

 

Ⅱ. 요건

1. 대항력과 확정일자

2. 경매 또는 공매로 인한 매각 - 임차인 배당요구

3. 임차주택의 인도

 

Ⅲ. 내용

1. 기준시점

우선변제권은 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기준으로 타 담보권자 등과의 우열 여부를 가리게 된다 하지만 확정일자를 먼저 받고 대항력을 나중에 갖춘 경우에는 대항력을 취득한 다음날이 그 순위를 결정하는 기준이 된다

2. 행사 범위

(1) 주택 및 대지의 환가금

대지의 환가금에 대해서는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재한 때에 한하며 저당권설정 후에 건물이 신축된 경우에는 우선변제를 받을 수 없다

(2) 임차보증금의 증액 부분의 경우

선순위 임차권자가 후순위 저당권 설정 후 임대인과 임차보증금에 대한 증액을 합의한 경우에는 그 증액 부분에 대해서는 우선변제권을 행사할 수 없다

3. 행사 시기

임대차가 종료 후뿐만 아니라 임대차 종료 전 제삼자가 경매신청을 한 경우에도 행사할 수 있다 다만 이 경우에는 임차인의 임차권은 소멸하게 된다

4. 이해관계인의 이의신청

 

Ⅳ. 행사의 효과

1. 주택 등의 환가금에 대한 우선배당

2. 임차권의 소멸

 

Ⅴ. 소액보증금의 최우선변제권

제3자에 의한 경매신청 등기 전까지만 임차인이 주택의 인도와 주민등록이라는 대항력을 구비하면 족하다 따라서 확정일자의 구비 여부는 불문한다