임대차계약 묵시적 갱신 임차인 해지 요건 효력

Ⅰ. 의의

일정한 요건 하에 임대차의 존속기간이 자동으로 갱신되는 것으로서 법정 갱신이라고 한다

 

Ⅱ. 규범의 성격

판례는 묵시의 갱신에 관한 규정을 편면적 강행규정이라고 본다

 

Ⅲ. 요건

1. 임대차 기간이 만료하였을 것

2. 임차인이 임차물의 사용 수익을 계속할 것

3. 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않을 것

 

Ⅳ. 효력

1. 새로운 임대차의 체결 간주

전임대차와 동일한 조건의 임대차가 다시 체결된 것으로 간주한다

2. 존속기간

묵시의 갱신이 되면 존속기간은 약정이 없는 것으로 본다

3. 담보권의 소멸 여부

묵시의 갱신이 있는 경우에도 당사자가 제공한 담보는 소멸하지 않지만 제삼자가 제공한 담보는 전임대차의 기간 만료로 소멸한다

4. 주택 상가건물 임대차의 경우

주택이나 상가건물 임대차의 경우 임대인이 임대차 존속기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지나 게약 조건의 변경 없이는 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 때에는 묵시적 갱신이 있게 된다 주택임대차의 경우에는 임차인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 위와 같은 통지를 하지 않은 때도 마찬가지이다 다만 2기 이상의 차임연체 등과 같이 임차인의 채무불이행이 있는 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않는다