유치권 신고 부동산 경매 대표적 임차보증금 상가권리금 인테리어비용 성립 안데요

경매부동산에 존재한 정당한​ 유치권에 대하여는​ 그것이 경매절차에서 신고되어​ 있든 그러하지 아니하든​ 매수인이 부담하여야 합니다​ 따라서 매각물건명서세 등에​ 유치권이 신고되어 있는것으로​ 기재되어 있는 부동산을​ 매수하려면 신중하게​ 접급하는 자세가 필요합니다​

 

 

물론 유치권이 감정평가에​ 반영되어 있다면 큰문제는​ 없을것이나 필드상으로​ 거의 반영이 되지 않습니다​ 그러하지 아니한 경우에​ 유치권을 인수한다고 보고 입찰에 응하여야 할것이며 이러한​ 유치권의 존재사실을 모르고​ 매수 신청을 한경우에는​ 매각허가에 대한 이의 또는​ 매각허가결정에 대한 취소신청​ 등으로 다투어야 합니다​ 그러나 유치권의 권리신고가​ 되어 있는 부동산에 대하여는​ 일반인들이 입찰에 참여하는​ 것을 꺼려할것이므로 최저매각가격이​ 계속 덜어질수 있고​ 또한 허위의 유치권의 권리신고가​ 되어 있다든가 유치권의​ 권리신고가 되어 있을뿐 실제로는 유치권이 인정되지​ 아니한경우 유치물을​ 점유하고 있지 아니한 경우등​ 의외로 높은 수익률을 ​ 올릴수도 있으므로 유치권이​ 신고되어 있는 부동산에 대하여는​ 오히려 이를 경매의 주된​ 공략대상으로 검토하여​ 볼필요가 있습니다​

 

 

경매 유치권이 성립하지 않는 케이스​ 1.건물자체로부터 발생한​ 채권이 아닌 경우​ (1)임차보증금​ 세입자중 임차권의 대항력이​ 있는 자는 별론으로 하고​ 임차권의 대항력이 없는자는​ 소액보증금 외에도 잔여금에​ 대하여는 낙찰자가 인수해야​ 되는것이 아니므로​ 임차보증금은 원칙상​ 유치권의 대상이 아님니다 ​ (2)상가권리금​ 임대인과 인차인 사이에​ 건물명도시 권리금을​ 반환하기로 하는 약정이 있었다​ 하더라도 그와 같은​ 권리금반환청구권은​ 건물에 관하여 생긴 채권이라​ 할수 없으므로 그와 같은​ 채권을 가지고 건물에 대한​ 유치권을 주장할수 없습니다 ​ (3)건물의 부속물 설치비​ 방과부엌 복도의 칸막이와​ 다다미등은 건물의 부속물로​ 보아야 할것이고 부속물​ 설치에 소요된 공사비 채권은​ 건물에 관하여 생긴 채권이​ 아니므로 이에 기하여​ 건물을 유치할수 없습니다 ​ 2.채권이 건물 자체로부터​ 발생한것이 아니고​ 유치권을 주장하는자의​ 편익을 위해 지출한경우​ (1)음식점을 경영하기 위한 간판설치​ (2)다방경영에 필요한 시설한경우​ (3)점포의 임차인이​ 사진관의 운영을 위해​ 특수장치를 한경우​ (4)2층 사무실용 건물부분에​ 임차인이 작은방 주방 만들어​ 음식점 하면서 들인 비용​ (5)카폐영업을 하기위한 공사를​ 하고 카페의 규모를 확장하면서​ 내부시설 공사를 하고 창고​ 지붕의 보수공사를 하고​ 공사비를 지출한경우 등​