법원경매 공부 권리분석 대위변제 말소기준권리 바껴요

대위변제는 제3자가 채무자 대신 변제를 해주고 채권자의 채권을 취득하는 걸 말하는데 경매에서도 대위변제하게 되면 말소기준 권리가 바뀌게 되므로 대항력이 없던 후순위 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인으로 자격이 바뀌게 되는 실익이 있습니다

 

 

저번에는 말소기준권리 총 6가지 다양하게 체크해 봤는데요 이번에는 대위변제라는 키워드로 총 5가지 정도 알아보도록 할게요 경매에서 대위변제라는​ 키워드가 있는데요 대위변제에 대해 총 5가지 부분​ 1. 대위변제 개념과 대위변제 가능성이 큰 경우 경매사건 실제 예시 2. 경매 대위 변제할 실익이 없는 경우 3. 대위변제 포인트 잡기 4. 대위변제 시 경매 입찰자는 어떻게 대응해야 하나​ 이렇게 포스팅 예정입니다 ​

 

오늘은 대위변제 첫번째로​ 대위변제 개념에 대해 설명드립니다​ 대위변제 말속에 뜻 그대로​ 대신해서 변제 돈을 갚는다는 소리인데 경매에서 대위 변제하게​ 되면 일부 권리가 말소되고​ 권리 순위가 바뀌게 됩니다 ​즉 경매에서 대위변제 하게 되면 대위변제 통해 말소 및 순위 상승이라고 보는 게 정확한 개념입니다 예를 들면 후순위 임차인이​ 선순위 말소기준권리 근저당권이​ 자기 보증금에 비해 큰 금액이​ 아닌 경우 대위변제하는 경우에는​ 대항력 없던 임차인이 순위 상승으로 대항력이 생기는 경우입니다​ 그래서 경매에 입찰할때에는​ 후순위 권리들이 대위 변제할​ 가능성이 있는지 체크해봐야 합니다

 

경매에서 대위변제라는 키워드는 대위변제하게 되면 말소기준 권리가 바뀐다는 건데 후순위 권리자가 대위 변제할 금액이 소액이거나 내가 감당하고도 내 권리를 더 보호받게 된다면 대위변제를 할 실익이 있습니다​ 대위변제하게 되면 ​ 말소기준 권리가 바뀌다 보니​ 대항력 없던 후순위 권리자가​ 대위변제 함으로써 말소기준 등기를 ​ 바꿈으로써 대항력을 얻게 되어 ​ 자신의 보증금을 지키는 게​ 대위변제 대부분 사례입니다​ 즉 양팔 저울을 달아 근저당​ 금액이 적거나 그 이후에도​ 근저당이 없을 때 본인 보증금​ 금액과 비교해서 대위변제 함으로써​ 자기 보증금을 어느 정도​ 지키려고 하는 게 대위변제입니다 

 

 

실제 경매 사건 예시를 듭니다 말소기준 권리는 2004년 4월26일 국민은행 근저당입니다 임차인 권순옥님은 전입일 확정일이 2007년 8월14일로 국민은행 근저당보다 후순위여서 말소기준권리 이후 임차한 임차인 권순옥은 단순히 인도명령 대상자입니다 하지만 임차인은 국민은행 채권 칠백구십만 원을 대위변제하게 된다면 말소기준 권리는 2009년 1월 20일로 근저당에서 가압류로 바뀌게 됩니다 임차인은 선순위 임차인이 되어 낙찰자한테 보증금 칠천만 원에 대해 대항력을 요구할수 있습니다 임차인은 선순위 임차인인 되어 낙찰자한테 보증금 칠천만원에 대해 대항력이 생기게 됩니다 임차인은 백프로 대위 변제할 가능성이 있습니다