전세 매물 계약 이사 가면 전입신고 대항력 확정일자 우선변제권 과정

부동산 전세매물 계약하고 이사 가시면 바로 전입신고하러 가라 하는데 주택임대차 보호법에서 가장 중요한 포인트가 대항력이라는 키워드입니다 대항력을 얻기 위한 대항요건과 확정일자 받으면 우선변제권이 생긴다는데 이 과정에 대해서 체크해보려고 합니다

 

 

이사 가고 나서 동사무소 가서 전입신고하게 되면 그 익일 0시부터 대항력이 발생하는데요 시점이 중요한데 그 익일 0시부터 그 이후에 그 집에 첨부되는 권리에 우선해서 대항력이 발생한다는 소리입니다 그전에 어떠한 권리에 대해서 대항력이 발생하지는 않겠죠 보통 대부분 어떤 집을 취득할 때 대부분 은행에 담보대출 통해서 부족한 부분을 진행하고 있는데요 그래서 대부분 1순위로는 은행 근저당이 설정돼 있습니다 집마다 금액이 다를 뿐이지 일반적으로 큰 금액 부동산을 사면서 모두 현금 주고 사는 사람은 없으니깐요 그래서 어떤 집에 전셋집을 갈 때 해당 원하는 지역에서 2억짜리 전세매물 3개가 마음에 들어서 이 중에서 결정을 해야 할 때 은행 담보대출 은행 근저당 비율과 나의 전세금이 칠팔십 프로 넘어가면 사람일이 어떻게 될지 몰라서 추후에 이 집이 경매되더라도 내 전세보증금을 안전하게 지키는 지름길입니다 이 범위를 넘어서는 깡통전세를 가시게 되어서 이 집이 경매가 진행된다면 일단 1순위 은행이 다 배당받아서 가져가다 보니 내보 증금이 일부나 혹은 전부를 잃어버릴 수가 있는 거죠 그래서 전입신고하면 익일 0시부터 대항력이 발생하는데 그 이후의 권리자들한테 대항력이 있다는 소리이고 그 전의 권리자들한테까지 대항할 수 있다는 소리가 아닙니다 

 

 

전입신고하면 대항력이 발생한다고 했는데 은행 근저당 1순위가 없는 집에서 내가 대항력이 있는 전세를 거주하고 있는데 추후에 이 집 주인이 사업하기 위해 이 집을 담보로 대출받아서 갚지 않으면 경매가 진행될 텐데요 이때 대항력 있는 임차인은 그 집에 계약되로 살다가 보증금 받아서 나갈 수도 있고 배당요구해서 내 보증금 다 받고 이사 갈 수도 있습니다 이때 우선변제권이란 개념이 나오는데요 대항력은 위에서 본거처럼 내가 그집에 계약되고 살다가 내 보증금 다 받아가는 권리인 거고 우선변제권은 동사무소 가서 전입신고하고 나서 대항력을 갖추고 나면 본인의 계약서에 확정일자를 받아두게 되면 추후 임차한 주택이 경매나 공매시 후순위권리자보다 우선해서 자기 보증금을 변제받을 권리가 생긴다고 주임법에서 규정하고 있습니다 이 확정일자가 우선변제권인데 경매 시에 권리 순서에 따라 나도 배당받고 나가겠다 할 때 필요한 게 확정일자 우선변제권입니다 엄연히 대항력과 우선변제권은 엄연히 다르며 이 두 개 중요도만 따져본다면 어찌 되었든 대항력이 만 배 이상 중요합니다 대항력이 있어야 우선변제권도 사는 문제가 공존하게 됩니다 이 확정일자 우선변제권 이러한 효력을 주장하기 위해서는 전제조건 전입신고(주민등록)이 돼야 하고 대항력을 전제로 확정일자 우선변제권을 두고 있습니다 전입신고 주민등록 안하면 당연히 대항력도 없고 확정일자 우선변제권도 무의미합니다 주택의 임대차에서 어찌됫든 가장 중요한 건 전입신고입니다 전입신고해서 거주하게 되면 대항력 그 익일 0시부터 생기는 것이고 거기다 계약서에 도장받는 확정일자까지 받게 되면 이 집이 문제가 생겨 추후 경매가 진행된다면 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 배당받게 된다 이해하시면 됩니다