경매 허위 가장임차인 판별법 배당이의 배당배제신청 명도

 

건물소유자와 친인척 관계에​ 있는 사람이 임대차계약이나​ 임대보증금 없이 또는 시세보다​ 저렴하게 살고 있는데​ 그건물이 경매에 넘어갈때​ 소유자와 짜고 허위 임대차​ 계약서를 만들어 이를 토대로​ 임차권을 주장하는경우가 있습니다​ 진짜 세들어 사는 사람이 아니라 서류상으로만 세입자로 ​ 등재한 사람도 있습니다​ 경매개시기입등기 이전까지​ 전입신고를 마치고 점유할 경우​ 전입일 순위에 관계없이​ 소액보증금을 최우선변제​ 받을수 있는점을 ​ 악용하려는것입니다 최선순위임차권을 주장하는​ 임차인이 허위 가장 임차인으로​ 밝혀지면 인수해야 할것으로​ 예상했던 보증금을 ​ 인수하지 않아도 됨니다​ 또 경매후 주택을 인수하는데​ 임차인이 있으면 합의를​ 통해 내보내거나 인도 명도​ 소송을 통해 내보내야하구요​ 이 경우에 임차인은 대부분​ 이사비용을 요구합니다​ 또한 인도 명도를 하려면 내보내는데 시간과 비용이​ 듬으로 허위 가장 임차인은​ 형사처벌의 대상이 된다는 점과​ 배방배제신청을 할수 있다는 점을​ 이용한다면 인도 명도 협상시​ 유리한 고지에서 협상을​ 전개할수 있습니다

 

경매 허위 가장 임차인 구분 판별기법

 

​ a.소유자와 임차인의​ 친인척관계여부 및​ 실제거주여부를 확인합니다​ 가족관계증명서와 부모의​ 제적등본을 발급받아​ 확인하면 됨니다​ b.건물에 근저당권이 설정되어​ 있다면 가장임차인의 임차권은​ 저당권보다 먼저 설정되어 있을​ 것이므로 저당권을 설정한 해당​ 금융기관에서 대출 당시의​ 임차인을 확인합니다​ 대부분 저당권을 설정한​ 금융기관에서는 그 건물에​ 선순위임차인이 있는지 여부를​ 확인하고 대출해 주며​ 임차관계에 대해 임차인의​ 확인을 받아 두는 경우가 많습니다​ c.임대차계약서를 확인합니다​ 허위 가장 임차일 경우에는​ 공인중개사사무소를 이용하지​ 않고 임대인과 임차인 당사자끼리​ 부동산임대차 계약서를​ 작성하는 경우가 많습니다​ 허위 가장 전입자일 가능성이​ 있으면 매수인이 명도소송에서​ 임대인 임차인 중개자를 증인으로 신청하여 임대차계약서의 작성​ 경위 작성 당시의 상황 대급지급​ 여부를 추궁할수 있습니다​ 명도소송중이면 임대차계약서상의​ 보증금을 지급하였다는 증거자료​ 온라인송금영수증 은행에서​ 입출금된 통장사본등의​ 제출을 요구합니다​ 따라서 임차인에게 보증금을​ 지급한 지료를 제출해 달라고​ 법원에 요구합니다​ 임차인의 이름으로 통보되지​ 않았다면 허위 가장 임차인일​ 가능성이 높습니다​ d.임차인 가족중 한사람만​ 전입신고를 하거나​ 전입신고자가 미성년자일때에​ 의심해볼만 합니다​ e.임차인이 주장하는​ 임차보증금액이​ 당시 전세 시세와 비슷한지​ 비교하고 여러 임차인의​ 전세계약이 집중적으로 ​ 이루어졌는지 확인합니다 ​ f.경매개시결정 직전에​ 전입신고와 확정일자를 받은경우​ 허위 가장 임차인일 가능성이 있습니다​ g.아파트의 경우 관리비​ 고지서가 누구 앞으로 ​ 발급되는지 주택의 경우​ 도시가스 사용료가 누구​ 앞으로 발급되는지 확인해봄니다