경매 건물 법정지상권이란 성립요건 수익률이 높다는 썰 ​ ​

법정지상권 말 그대로​ (법정+지상권) 인데요​ 약정의 반대로 약정은 사인간에​ 약속으로 우리가 아는 지상권​ 등기하는 걸 약정이란 말을 빼고​ 그냥 (약정) 지상권이라 합니다​ 근데 그 약정이 이제는 법정으로​ 바뀌어서 법정지상권​ 말로 쓰고 있는데 말 그대로 법에서 정한 요건만 갖추게 되면​ 남의 땅을 당연히 사용하게​ 되는 걸 법정지상권이라 칭합니다

 

법정지상권 수익률

 

약정지상권은 등기부상​ 등기되는 지상권 쌍방 간에​ 서로 약속을 하고 등기해서​ 남의 땅을 사용할 수 있는 거​ 이렇게 2개 비교하면​ 조금 더 이해하기 쉬웁니다​​ 그럼 말 그대로 법정지상권​ 어떤 요건을 갖추게 되면​ 법적으로 당연히 사용하는데​ 이 성립하는 요건 알아보면​ 첫 번째로 토지소유자 하고​ 건물 소유자가 동일해야 합니다​ 토지소유자=건물 소유자​ 두 번째로 토지상에 저당권 설정될​ 당시에 지상에 건물이 있어야 하고​ 세 번째로 경매로 토지소유자 하고​ 건물소유자가 달라져야 합니다

 

이게 법정지상권 성립요건인데​ 처음에는 건물 토지 소유자가​ 같았다가 달라져야 하는데 어떻케 하다 보니 건물 소유자와 ​ 토지 소유자가 달라지는 경우​ 같았다가 달라졌는데 그 땅에​ 저당권 설정 당시 건물이 있어야 합니다​ 건물에 대한 판례도 다양한데 대법원 판례의 건축물은 기둥과 벽면 지붕 등이 있어야 합니다​ 이동이 용이하지 아니한 거​ 이게 건축물입니다 ​비닐하우스 이런 거 건축물에​ 해당되지 않습니다​ 위 상태에서 토지만 경매되는​ 그런 경우가 있습니다​ 둘 다 경매되면 법정지상권이​ 성립할 여지가 없으나 혹여 건물이 등기가 안데 있다거나​ 무허가 건물이어서 토지에만​ 저당권 설정했는데 그 상태에서 돈을 안 갚아 버리게​ 되면 지상에 건물까지 ​경매 신청할 수 없으니깐​ 토지만 경매 신청해서​ 땅 소유자가 바뀌는 경우​ A건물 A토지​ A -> b​ 위에 이 요건이 갖추어서​ 땅 소유자 A에서 B로 바뀌는 경우​ 건물 소유자 A는​ 적법한 사용수익권이 있는가​ 법정지상권이 성립되지 않으면​ 윗 건물은 철거해야 하지만​ 법정지상권이 성립하게 되면​ 약정 지상권과 마찬가지로​ 건물에 대한 사용 수익은 가능하겠습니다​ 당연히 토지에 대한 지료는​ 땅주인한테 내죠야 하고요

 

경매에서 법정지상권 포인트는​ 위에처럼 토지에 대한​ 부분만 입찰하게 되니​ 내 땅에서 내 건축물 지을 수도​ 없고 사용수익도 못하다 보니​ 실패한 경매 투자냐 아니냐​ 말이 많을 수 있겠지만​ 자본금 많고 기간을 길게 잡고​ 법정지상권 토지 부분​ 입찰하게 되면 토지소유권자든​ 건물 소유권자든 답답한 놈이​ 우물 판다고 법정지상권​ 성립되는 저런 경매물건 입찰해서 너는 니 지상권 30년간 사용해라​ 나는 지료나 받겠다​ 혹은 그 건물 세입자가 이제는​ 토지 따로 건물 따로 가 되다 보니​ 재임대가 쉽지 않아서​ 내 보증금 달라는 보증금 반환 소송으로​ 건물만 경매가 진행되던가​ 저 정도의 부동산으로 될 정도면 지료도 추후에 지급하지​ 못하는 상황이 되게 되어서​ 지료 청구소송으로​ 건물에 대해 경매가 진행되면​ 저건 제삼자 외부인이​ 건물만 사용수익 하려고​ 경매 입찰 쉽게 들어갈 수가 없어서​ 결국 기다린 땅주인이​ 건물도 최저가 입찰로 낙찰받게 됩니다 수익률이 대단히 높겠지요​ 노후화된 건물이면 철거해서​ 새로운 신축건물 올리던가​ 괜찮은 건물이라면 땅만 주인이었던​ 사람이 건물까지 제삼자​ 외부인이 못 들어오니​ 아주 저렴하게 건물까지 취득하게 되고요​ 이게 경매에서 말하는​ 법정지상권 입찰에 대한​ 수익률이 높다는 썰입니다 ​​